ECCO LE LINEE GUIDA PER GLI INDENNIZZI BALNEARI - 'prescrizioni' e 'criticità'

Le linee guida sugli indennizzi balneari del CNDCEC indicano come costruire la perizia, distinguendo il valore degli investimenti con utilità residua dall’equa remunerazione degli investimenti dell’ultimo quinquennio. Sono una traccia tecnica utile, ma non un decreto interpretativo: restano dubbi aperti sul significato di "non ammortizzati”, la prova richiesta e i limiti posti da legge, giudici e concorrenza.

Il documento nazionale dei commercialisti prova a rendere più omogenee le stime che precedono le gare ed il lavoro dei Professionisti coinvolti. Il nodo centrale, però, non è solo come calcolare una cifra: è quali investimenti possano entrare nel calcolo, a quali condizioni e sulla base di quali prove. Qui si concentrano le “prescrizioni” del CNDCEC e le principali “criticità” da tenere presenti.

Che cosa stabiliscono le linee guida del CNDCEC?

Andiamo per ordine. Il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili ha diffuso il documento con l’Informativa n. 121/2026 e il protocollo del 16 ottobre 2026. Il suo scopo è definire la struttura della perizia prevista dall’articolo 4, comma 9, della legge n. 118/2022, come modificata dal decreto-legge n. 131/2024. La norma attribuisce l’indennizzo al concessionario uscente quando la nuova concessione viene rilasciata a un soggetto diverso.

La legge contempla due componenti. La prima è il valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati alla fine della concessione, al netto degli aiuti e delle sovvenzioni pubbliche non restituite. La seconda è quanto serve a garantire un’equa remunerazione sugli investimenti realizzati negli ultimi cinque anni. La perizia va acquisita dall’ente concedente prima della pubblicazione del bando; l’importo viene pagato dal nuovo concessionario secondo le modalità di legge e di gara.

La scelta di fondo è collegare il ristoro a investimenti effettivi, strumentali e documentabili, ma stimarne la parte residua in termini di utilità economica. Le linee guida precisano anche di evitare automatismi, valori forfettari e generalizzazioni, valutando le circostanze del singolo stabilimento.

Le linee guida CNDCEC assumono come data di valutazione la scadenza o cessazione della specifica concessione comunicata dall’amministrazione e questo può incidere sul fondo di ammortamento, sulla vita utile residua, sui cinque anni rilevanti per la componente di remunerazione e sulle opere che rimangono realmente disponibili al nuovo gestore. Per il quadro delle proroghe e dei loro limiti puoi consultare anche la guida sulla proroga tecnica delle concessioni balneari.

Quali documenti e verifiche prevede la perizia?

Il fascicolo deve consentire di ricostruire l’investimento: fatture, pagamenti, contratti, autorizzazioni, bilanci, registri dei cespiti, piani di ammortamento, contributi pubblici ricevuti e documentazione sui lavori. La contabilità ha un ruolo centrale, ma il CNDCEC consente al professionista, sulla base di documenti che provino la spesa, di considerare anche elementi non iscritti o non più valorizzati in bilancio.

C’è un limite importante sul perimetro dell’incarico. Salvo diverse prescrizioni dell’Ente o dell’incarico, il professionista non è tenuto a svolgere autonome verifiche sull’autenticità dei documenti o sulla validità giuridica, urbanistica, edilizia e concessoria delle opere. Può assumere come corrette le informazioni ricevute, tranne quando emergano incoerenze manifeste; in quel caso deve segnalarle e chiedere chiarimenti o integrazioni. La relazione deve rendere visibili la base documentale, le assunzioni e i limiti informativi.

La guida distingue inoltre gli investimenti dalle manutenzioni ordinarie. Pulizia, tinteggiatura e riparazioni ricorrenti mantengono il bene nella sua funzione e normalmente non sono un nuovo investimento. Ampliamenti, ammodernamenti e interventi straordinari possono invece rilevare quando aumentano in misura apprezzabile capacità, produttività o sicurezza, oppure prolungano la vita utile. Gli interventi devono comunque essere riferibili all’attività concessoria e conformi ai titoli applicabili.

Profilo	Scelta indicata dal CNDCEC	Punto da documentare
Investimento originario	Costo storico, sostenuto e provato	Fatture, pagamenti, data e cespite
Ammortamento	Valutazione tecnico-economica della vita utile	Piano adottato, utilizzo e residuo effettivo
Valore attuale	Costo storico aggiornato o costo di riproduzione/sostituzione, con rettifiche	Usura, obsolescenza e valore d’uso
Contributi pubblici	Sottrazione degli aiuti non restituiti	Importo, destinazione e stato del rimborso
Remunerazione recente	Rendimento normale sugli investimenti del quinquennio	Costo, date, nesso con la concessione e tasso motivato

La tabella riassume un metodo di stima, non una presunzione che ogni opera o costo debba essere rimborsato: prima viene l’accertamento dei presupposti, poi la valutazione economica.

“Non ammortizzato” non significa valore contabile residuo.

È il punto interpretativo più esposto. Una lettura contabile in senso stretto ha un argomento forte: la legge parla di investimenti “non ancora ammortizzati” e il valore netto contabile, ricavato da costo storico e fondo ammortamento, offre un dato verificabile. Se la documentazione contabile manca o è incompleta, la prova del costo effettivamente sostenuto diventa ancora più importante. Questa lettura, tuttavia, non è l’unica oggi sostenuta.

Le linee guida affermano che per “investimento” può rilevare l’impiego documentato di risorse per generare utilità futura, anche quando la rappresentazione in bilancio non coincide con quella economico-aziendale. E ammettono che un bene interamente ammortizzato secondo corretti principi contabili possa conservare utilità economica alla data della stima. Il documento non tratta quindi il valore contabile netto come condizione sempre necessaria o sufficiente: lo considera un ancoraggio probatorio, poi correggibile attraverso l’analisi tecnico-economica.

La tesi che “non ammortizzato” debba coincidere con il residuo contabile è perciò sostenibile e merita di essere discussa, soprattutto quando mancano registri affidabili o il bene è già stato recuperato attraverso l’attività svolta. Ma non si può presentare come una regola già fissata dalla giurisprudenza. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4121/2026 e poi con la n. 6539/2026, ha chiarito che l’indennizzo non è automatico e che l’uscente deve provare investimenti effettuati e non ancora ammortizzati. Non ha però consacrato una formula contabile unica per determinare il valore di ogni cespite.

La perizia dovrebbe pertanto esporre separatamente costo effettivo, iscrizione in bilancio, ammortamento civilistico o fiscale, vita utile tecnica, utilità trasferita e valore finale. Se questi dati divergono, il professionista deve spiegare perché e su quale prova fonda la correzione. In assenza di documenti idonei, una stima economica non può trasformare una spesa non dimostrata in un investimento provato.

Il valore corrente può superare il costo effettivamente sostenuto?

Il CNDCEC prende il costo originario come base per attestare l’effettività dell’investimento e ammette di aggiornarlo ai valori correnti. Per alcuni beni indica il costo di riproduzione o di sostituzione, con riduzioni per usura fisica e obsolescenza economica o tecnologica. In ogni caso, la stima non dovrebbe superare il valore d’uso e deve sottrarre i contributi pubblici non restituiti.

Queste cautele sono rilevanti, ma non eliminano affatto i dubbi interpretativi. Il costo di riprodurre oggi una struttura identica può risultare molto più alto del costo sostenuto anni fa; il costo di un bene equivalente nuovo può non coincidere con il residuo dell’investimento originario. Occorre quindi mostrare perché il metodo scelto misura la parte di investimento trasferita, senza trasformare il rimborso in un valore aziendale complessivo o in una rivalutazione automatica.

Anche la componente di equa remunerazione è distinta dal valore patrimoniale. Il CNDCEC propone un rendimento normale del capitale per gli investimenti del quinquennio, con il WACC come riferimento ordinario e possibilità di un tasso diverso se motivato. La relazione deve evitare che la remunerazione e il valore residuo compensino due volte lo stesso elemento economico. Per la sostenibilità dell’offerta, è utile confrontare l’indennizzo stimato con il piano economico-finanziario della gara balneare.

Ma come si considerano le opere incamerate al demanio?

Le opere non amovibili aprono un problema ulteriore. L’articolo 49 del Codice della navigazione regola l’acquisizione delle opere da parte dello Stato alla cessazione della concessione, salvo diversa previsione del titolo. La Corte di giustizia, nella causa C-598/22, ha ritenuto che il diritto UE non impedisca una regola nazionale di acquisizione immediata e gratuita delle opere non amovibili. Questa pronuncia non decide però, da sola, come si coordini tale acquisizione con l’eventuale indennizzo previsto dall’articolo 4, comma 9, della legge n. 118/2022.

Il testo CNDCEC distingue beni che restano all’uscente, beni che passano all’ente concedente e beni già appartenenti al demanio. Per includere una voce nella perizia non basta l’etichetta “opera incamerata”: occorre chiarire chi ne ha la disponibilità, quale utilità concreta passa al subentrante e se esistano ordini di demolizione (per le quali le linee guida negano l'indennizzo), la cui esclusione è però autocertificata dall'uscente.

Anche il pagamento dell’IMU, come avviene in alcune fattispecie di manufatti già incamerati, resta un profilo tributario da tenere distinto. Il versamento del tributo non determina da solo né l’esistenza di un investimento residuo indennizzabile né il valore dell’utilità che il nuovo concessionario riceve. Per ogni manufatto vanno verificati separatamente titolo, situazione catastale, soggetto passivo, disponibilità del bene e disciplina applicabile.

L’UE e l’AGCM hanno già approvato questi criteri?

No. La Commissione europea, nella lettera del 7 luglio 2025 richiamata dall’AGCM, ha indicato che l’obbligo economico a carico del nuovo concessionario non deve scoraggiare, di diritto o di fatto, la partecipazione di nuovi operatori; le compensazioni devono restare limitate agli investimenti non ammortizzati e non produrre effetti dissuasivi o sovracompensazioni, così inibendo la competizione concorrenziale. È un’indicazione importante, che pare confliggere con alcuni aspetti del metodo CNDCEC, soprattutto poiché pare considerare “non ammortizzato” solo il valore che oggettivamente risulta da un dato contabile.

L’AGCM ha inoltre chiesto criteri attuali, certi, trasparenti e conoscibili prima della gara, e ha messo in guardia dal riconoscere somme in via automatica o senza una "prova" del beneficio richiesto. Il suo precedente intervento è un segnale istituzionale da considerare, non una censura in blocco le linee guida. Ma c'é da aspettarsi che non tarderanno ulteriori e significative indicazioni in merito.

Ad ogni modo, la procedura d’infrazione europea INFR(2020)4118 risulta ancora aperta e anche da quella parte ci attendiamo "commenti" sui criteri di calcolo come proposti dal CNDCEC.

Il quadro da coordinare comprende dunque la legge nazionale, la giurisprudenza amministrativa, le regole UE e della CGUE sulla selezione concorrenziale e le indicazioni dell’AGCM. È prematuro presentare un’unica tecnica estimativa come soluzione incontestabile.

Che cosa deve controllare chi partecipa a una gara?

Prima di formulare l’offerta, l’operatore dovrebbe leggere la perizia e verificare almeno quattro elementi: quali beni sono inclusi; quale documento prova l’investimento; quale data di cessazione è stata usata; come il metodo considera ammortamento, contributi, usura e utilità residua. Vanno controllati anche gli interventi abusivi o privi di titolo, gli ordini di demolizione e l’eventuale sovrapposizione tra indennizzo patrimoniale e remunerazione quinquennale.

Se il valore appare elevato rispetto ai ricavi attesi o alle opere effettivamente disponibili, è ragionevole chiedere all’Ente i dati e i criteri di calcolo e valutarne la coerenza con il bando e con la legge. La sentenza n. 4121/2026 ha escluso che la mancata adozione del decreto ministeriale blocchi l’avvio delle gare; non ha però trasformato ogni perizia in un dato incontestabile. Il nuovo concessionario deve incorporare il costo nel proprio piano finanziario, senza confonderlo con un acquisto volontario dello stabilimento.

Per il concessionario uscente, il fascicolo dovrebbe consentire di seguire ogni investimento dall’esborso al valore stimato: documento fiscale, pagamento, data, autorizzazione, scrittura contabile, piano di ammortamento, contributi e stato attuale dell’opera. Per il subentrante, serve invece un controllo indipendente tra stima, sopralluogo, bando e reale possibilità di utilizzare il bene. Le questioni di proprietà, legittimità edilizia, concessione e posizione IMU richiedono verifiche autonome, che non si esauriscono nella perizia contabile.

FAQ — Domande frequenti

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Fonti (consultate il 17/10/2026): Linee guida CNDCEC, prot. 0011601 del 16/10/2026; art. 4, comma 9, legge n. 118/2022 nel testo coordinato; Consiglio di Stato sulla scadenza del 31/12/2023, n. 4121/2026 e n. 6539/2026; AGCM, Segnalazione AS2137; CGUE, 11 luglio 2024, C-598/22; Mediatore europeo, INFR(2020)4118.

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